Loi Pinel : performances énergétiques, charges collectives et travaux
Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 et l’article L145-40-2 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 – art. 13 (V) portent sur la question de la transparence de l’information entre le bailleur et le locataire s’agissant de la répartition réelle des charges collectives et des travaux de rénovation.
La loi Pinel : généralités
Les mesures énoncées dans le dispositif Pinel concernent les investissements et acquisitions réalisés pour les logements d’habitation locatifs neufs et également les locations immobilières régies par les baux commerciaux. Les bailleurs et/ou les investisseurs ont l’obligation de se soumettre à de nombreuses obligations dont le plafond du loyer selon le type de bien immobilier ou encore la zone géographique (zone en tension immobilière – zonage selon les communes) d’implantation du bien immobilier pour bénéficier d’un avantage fiscal (réduction d’impôts déterminée dans la loi de Finances).
Pour les baux locatifs comme pour les baux commerciaux, l’investissement réalisé est soumis à des obligations concernant les performances énergétiques dont le niveau est relevé au fur et à mesure de l’adoption de nouvelles réglementations.
S’agissant des baux commerciaux, la loi Pinel a pour objectif de mieux protéger les locataires. Les dispositions de cette loi garantissent une meilleure transparence s’agissant des droits et obligations du locataire et également du bailleur. Les charges collectives doivent ainsi avoir une ventilation précise pour chaque lot. La transparence est également exigée s’agissant des travaux de rénovation et des gros travaux de réparation.
Il est également possible de réaliser un investissement dans l’ancien grâce aux dispositifs de la loi « Pinel ancien » jusqu’à fin 2024 selon des conditions spécifiques dont l’augmentation des performances énergétiques supérieure à 20 %.
La loi Pinel et les charges collectives
La loi Pinel met à la charge du bailleur une obligation de transparence concernant la ventilation des charges collectives. Cette ventilation doit correspondre aux consommations réelles des locataires. La loi étant d’ordre public, c’est au bailleur d’apporter la preuve qu’il respecte ses obligations si un locataire conteste le montant de ses charges.
Dans la pratique
La plupart des bâtiments disposent d’un seul compteur général (électricité, gaz…). Une facture globale est donc adressée au bailleur. Ce dernier divise ce montant entre les locataires, souvent en fonction du tantième loué. Cette méthode est désormais interdite !
L’installation d’équipements de sous-comptage est une solution simple et fiable permettant de déterminer avec précision les consommations réelles des lots pourvus de systèmes de chauffage et climatisation individuels. Avec ce type d’équipements, toutes les demandes des locataires peuvent être satisfaites puisque l’historique des données est référencé de façon à identifier leur provenance lot par lot. Une base de calcul factuelle est ainsi générée et permet d’établir une ventilation de charges collectives conformément à la législation.
Dans le cas de bâtiments où les températures (chaud et froid) sont assurées par des équipements collectifs, le recours à des capteurs, notamment de température, permettra d’apprécier l’utilisation réelle de l’énergie de chacun des locataires.
La loi Pinel et les travaux
L’obligation de transparence vise également les travaux et grosses réparations à N-3 et N+3. Le bail doit ainsi récapituler les travaux et grosses réparations des 3 dernières années. Il doit également faire état d’un budget prévisionnel des travaux à venir dans les 3 années à venir à défaut de quoi les travaux à réaliser seront à la charge exclusive du bailleur.
Dans la pratique
Il peut être difficile de retrouver l’ensemble des informations concernant des travaux réalisés il y a plusieurs années. S’agissant des travaux de rénovation et des grosses réparations futures, la question la plus délicate est de prévoir quels matériels devront être remplacés et quels travaux seront à faire dans les 3 années à venir. A noter que le Décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 liste dans son article 6 la nature des charges ne pouvant pas être imputées au locataire. Elles se détaillent ainsi :
« – Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
– Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
– Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
– Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
– Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. »
Tout comme pour les charges locatives, le bailleur à l’obligation d’informer son locataire lors de la rédaction du bail des travaux et lourdes réparations qui devront être effectués. A défaut, le bailleur ne peut pas en demander le paiement au locataire et en supportera seul le coût !
Afin de limiter le coût de réparation, du changement de matériel, le bailleur peut mettre en place un système de Gestion de Maintenance Assistée par Ordinateur (GMAO). Cette méthode est très efficace pour retrouver instantanément les informations sur les opérations passées et pour planifier la maintenance à long terme. La GMAO permet de complètement dématérialiser le suivi technique des bâtiments et de leurs équipements et transforme la maintenance curative en maintenance préventive voire prédictive.